Gayrimenkul ve inşaat hukuku, taşınmaz malların mülkiyeti, alım satımı, kiralanması, tapu tescil işlemleri ile inşaat projelerinin hukuki altyapısını düzenleyen mevzuat bütünüdür. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapu iptali, müdahalenin men'i ve yapı ruhsatı süreçleri bu alanın temel konuları arasında yer alır.
Taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıkların çözümünde adli ve idari süreçlerin takibi büyük önem taşır. Bu noktada Eskişehir gayrimenkul avukatı ile yürütülen hukuki süreçlerde, Türk Medeni Kanunu ve İmar Kanunu hükümleri esas alınır. Diğer yandan ilgili davalarda avukat tutma zorunluluğu yoktur. Taraflar, süreci kendileri de yürütebilir.
Gayrimenkul Hukuku Nedir? Neleri Kapsar?
Gayrimenkul hukuku, ev, arsa, tarla, dükkan gibi taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet, irtifak, ipotek ve zilyetlik haklarını düzenleyen özel hukuk dalıdır. Medeni Kanun'un eşya hukuku bölümü temel alınarak şekillenir. Taşınmazların devri, tescili ve bu haklara yönelik ihlallerin giderilmesi yasal düzenlemelerin ana odağını oluşturur.
Taşınmaz mülkiyetine dair uyuşmazlıklarda usul kuralları ve zaman aşımı süreleri belirleyici rol oynar. Eskişehir gayrimenkul avukatı takibinde yürütülen dosyalarda tapu kayıtları ve kadastro işlemleri incelenir. Taşınmaz hukukunun kapsadığı başlıca alanlar ve uyuşmazlık türleri aşağıda sıralanmıştır.
-
Tapu Tescil ve İptal İşlemleri: Hukuka aykırı tescillerin düzeltilmesi ve muvazaalı işlemlerin iptali davalarını kapsar.
-
Müdahalenin Men'i ve Ecrimisil: Taşınmaza yönelik haksız işgallerin önlenmesi ve ecrimisil tazminatı taleplerini içerir.
-
Kira Uyuşmazlıkları: Tahliye davaları, kira bedelinin tespiti ve uyarlanması süreçlerini düzenler.
-
Şuf'a (Önalım) Hakları: Paylı mülkiyette paydaşların öncelikli satın alma haklarının kullanımını kapsar.
-
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu): Taşınmaz üzerindeki paydaşlığın satış veya taksim yoluyla sonlandırılması işlemidir.
Yukarıda belirtilen konular gayrimenkul hukukunun ana omurgasını oluşturur. Taşınmaz üzerindeki ayni hakların korunması ve sınır uyuşmazlıklarının çözümü için yasal yollara başvurulur.
İnşaat Hukuku Nedir? Neleri Kapsar?
İnşaat hukuku, yapı üretim sürecinin öncesini, yapım aşamasını ve teslim sonrasını düzenleyen hukuki kurallar bütünüdür. Borçlar Kanunu'ndaki eser sözleşmesi hükümleri ile İmar Kanunu düzenlemeleri çerçevesinde yürütülür. Arsa sahibi, yüklenici, mimar ve alt yükleniciler arasındaki hak ve borç ilişkilerini dengeler.
İnşaat projelerinde sözleşme şartlarına uyulmaması veya ayıplı imalatlar hukuki uyuşmazlıklara yol açar. Eskişehir inşaat avukatı desteğiyle yürütülen süreçlerde teknik şartnameler ve teslim tutanakları hukuki dayanak oluşturur. Bu hukuk dalının ele aldığı temel konular aşağıda listelenmiştir.
-
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki bağı bağıtlayan sözleşmelerin düzenlenmesi ve feshi.
-
Ayıplı İmalat ve Eksik İşler: İnşa edilen yapıda ortaya çıkan eksik veya kusurlu işlerden doğan tazminat talepleri.
-
Yapı Ruhsatı ve İskan Süreçleri: İmar mevzuatına uygunluk, ruhsat iptali ve yapı kullanma izin belgesi uyuşmazlıkları.
-
Müteahhidin Temerrüdü: İnşaatın süresinde teslim edilmemesi halinde gecikme tazminatı ve cezai şart talepleri.
-
Hakediş ve Ödeme Uyuşmazlıkları: İnşaat sözleşmelerinden kaynaklanan bedel ve hakediş alacaklarının takibi.
Yapı faaliyetlerinin her aşamasında yasal kurallara uygun hareket edilmesi hak kayıplarını engellemeye katkıda bulunur. İnşaat sözleşmelerinin eksiksiz hazırlanması ise adli uyuşmazlık riskini azaltır.
Eskişehir Gayrimenkul Avukatı Ne Yapar?
Taşınmaz hukuku alanında çalışan avukatlar, gayrimenkul alım satım sözleşmelerinin denetimi, tapu incelemeleri ve ipotek tesis işlemleri gibi konularda hukuki bilgilendirme sağlar. Taşınmaz üzerindeki hukuki risklerin tespiti ve önlenmesi amacına yönelik incelemeler gerçekleştirilir.
Eskişehir gayrimenkul avukatı ayrıca tapu iptal ve tescil davaları, kamulaştırma uyuşmazlıkları ile izale-i şuyu davalarında müvekkillerini adli makamlar nezdinde temsil eder. Eskişehir inşaat avukatı takibinde yürütülen müteahhit ve arsa sahibi arasındaki uyuşmazlıklarda ise taraf haklarının korunması ilkesiyle adli takip sürdürülür.
Gayrimenkul Davaları Nelerdir? Ne Kadar Sürer?
Gayrimenkul davaları, taşınmaz mülkiyetine ilişkin hak ihlallerinin giderilmesi amacıyla açılan yargılama süreçleridir. Davaların sonuçlanma süresi mahkemelerin iş yüküne, keşif incelemelerine ve bilirkişi raporlarının hazırlanma hızına göre değişiklik gösterir. Gayrimenkul alanında sıklıkla karşılaşılan dava türleri aşağıda sıralanmıştır.
-
Tapu İptal ve Tescil Davaları: Muvazaa, ehliyetsizlik veya hile sebebiyle açılan davalardır; ortalama 1,5 ila 3 yıl sürebilir.
-
Ortaklığın Giderilmesi Davaları: Hisseli taşınmazların satışını sağlayan davalardır; tarafların tebligat durumuna göre 1 ila 2 yılda bitebilir.
-
Müdahalenin Men'i ve Ecrimisil Davaları: Haksız kullanımı önleme ve ecrimisil tazminatı davalarıdır; ortalama 1 ila 2 yıl devam edebilir.
-
Kira Tahliye ve Tespit Davaları: Taşınmazın tahliyesi veya kiranın belirlenmesi davalarıdır; ortalama 1 ila 1,5 yıl sürebilir.
Verilen süreler yerel mahkemelerdeki ortalama yargılama süreleridir. İstinaf ve Yargıtay kanun yolu incelemeleri bu sürelere dahil edildiğinde yargılama süreci uzayabilir. Eskişehir inşaat avukatı veya gayrimenkul temsilcileri ile takip edilen dosyalarda da davanın ne kadar sürede sonuçlanacağına dair kesin bilgiler verilmesi mümkün değildir.
İnşaat Hukuku Davaları Nelerdir?
İnşaat hukukundan doğan davalar genelde eser sözleşmesine aykırılıklar ve imar mevzuatından kaynaklanır. Taraflar arasındaki edimlerin yerine getirilmemesi durumunda yargı yoluna başvurulur. İnşaat sektöründe yaygın görülen dava türleri aşağıda belirtilmiştir.
-
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davaları: Müteahhidin borcunu ifa etmemesi halinde açılan davalardır.
-
Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart Davaları: Teslim süresi aşılması durumunda oluşan zararların tazmini için açılır.
-
Ayıplı İmalat Tazminat Davaları: Yapıdaki gizli ve açık ayıplardan dolayı müteahhit aleyhine açılan tazminat davalarıdır.
-
İmar İptal ve Ruhsat Davaları: Belediyelerin imar planı veya ruhsat iptali kararlarına karşı açılan idari davalardır.
İnşaat davalarında bilirkişi ve teknik keşif heyetlerinin raporları yargılamanın seyrini doğrudan belirler. Eskişehir inşaat avukatı aracılığıyla yürütülen davalarda delillerin tespiti aşaması kritik önem taşır.
Sıkça Sorulan Sorular
İnşaat İşlerine Hangi Avukat Bakar?
Türk hukuk sisteminde avukatlar arasında yasal bir branşlaşma bulunmaz. Her avukat her türlü davayı üstlenme yetkisine sahiptir. Bunun yanı sıra inşaat sözleşmeleri, imar mevzuatı ve eser sözleşmelerinde tecrübe edinmiş avukatlar dilerse sadece inşaat hukuku alanındaki uyuşmazlıkları ve davaları takip edebilir.
Gayrimenkul Davalarına Hangi Avukat Bakar?
Taşınmaz alım satımı, tapu tescili, kadastro ve miras hukukundan doğan gayrimenkul uyuşmazlıklarında deneyim kazanan, Eşya Hukuku mevzuatına hakim avukatlar bu davalara bakar. Ancak Eskişehir gayrimenkul avukatı olarak ayrı bir branş söz konusu değildir. Her avukatın ilgili davaları üstlenme yetkisi vardır.
Eskişehir Gayrimenkul Davalarında Hangi Mahkeme Bakar?
Gayrimenkul davalarında görevli mahkeme genel olarak Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Ancak tahliye ve kira tespiti ile ortaklığın giderilmesi davalarında Sulh Hukuk Mahkemeleri görev yapar.
