Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır veya taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet ilişkisini sona erdirerek kişisel mülkiyete geçişi sağlayan yenilik doğurucu bir dava türüdür. Türk Medeni Kanunu uyarınca paydaşlardan her biri, hukuki bir sınırlama veya sözleşmesel bir engel bulunmadığı sürece ortaklığın tasfiyesini talep etme hakkını haizdir. Mülkiyetin bireyselleşmesi hususu, paydaşlar arasındaki uyuşmazlıkların giderilmesi ve ekonomik değerin serbestçe tasarruf edilebilir hale gelmesi noktasında hukuki bir zorunluluk teşkil etmektedir.
Mülkiyet ilişkisinin yargı yoluyla sonlandırılması sürecinde mahkeme, taşınmazın hukuki ve fiili durumunu detaylıca inceler. Dava sonucunda mülkiyetin paydaşlar arasında paylaştırılması ya da cebri icra kanalıyla satılarak elde edilen bedelin bölüştürülmesi suretiyle ortaklık yapısı tamamen ortadan kaldırılır. Tazminat niteliği taşımayan bu dava türü, tüm paydaşlar açısından benzer hukuki sonuçlar doğurmakta ve taraf teşkilinin eksiksiz sağlanması şartıyla neticelendirilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin tek bir mal üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyeti hükümlerine göre malik olması durumunda, bu mülkiyet bağını hukuken sona erdiren davadır. Tarafların ortaklık halini rızaen sonlandıramadıkları hallerde, paydaşlardan herhangi birinin talebiyle yargı organları devreye girmektedir. Davanın temel amacı, paydaşlar arasındaki hukuki belirsizliği ortadan kaldırarak her bir hak sahibinin payına düşen hukuki değeri bağımsız şekilde kullanmasına imkan tanımaktır.
Hukuk sistemimizde mülkiyet hakkının kullanımını kısıtlayan sürekli paydaşlık durumu teşvik edilmemiştir. Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi çerçevesinde paydaşlara tanınan bu hak, kişisel mülkiyet serbestisi ilkesinin bir gereğidir. Dava açılması suretiyle müşterek veya iştirak halindeki mülkiyet yapısı çözülerek taşınır veya taşınmaz malın fiziki ya da parasal karşılığı paydaşlar arasında hakkaniyete uygun biçimde paylaştırılmaktadır.
Söz konusu yargılama, çift taraflı (actio duplex) bir dava niteliği taşımaktadır. Davacı ile davalı arasında hak ve yükümlülükler bakımından üstünlük bulunmamakta, verilen karar tüm paydaşları eşit şekilde bağlamaktadır. Hakim, davanın her aşamasında tarafların menfaatlerini dengelemek ve mevzuata uygun paylaşım usulünü tespit etmekle görevlidir.
Aynen Taksim Suretiyle İzale-i Şuyu
Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi, dava konusu malın fiziki olarak bölünüp paydaş sayısı ve oranlarına göre hak sahiplerine müstakil mülkiyet olarak teslim edilmesidir. Aynen taksimin gerçekleşebilmesi için taraflardan birinin bu yönde talebinin bulunması gerekmektedir. Mahkeme, teknik ve hukuki imkanları değerlendirerek taşınmazın bölünmeye elverişli olup olmadığını öncelikle incelemek durumundadır.
Taşınmazın aynen taksime uygunluğunun belirlenmesinde imar mevzuatı, yüzölçümü, niteliği, paydaş sayısı ve tarımsal arazi vasıfları esas alınmaktadır. İfraz işleminin taşınmazın değerinde önemli ölçüde azalmaya yol açması halinde aynen taksim kararı verilemez. Bölünen parçaların değer bakımından birbirine denk düşmemesi durumunda ise eksik kalan kısma ivaz (para) eklenmesi suretiyle denkleştirme sağlanmaktadır.
Kat mülkiyetine tabi olmaya elverişli yapılarda, kat mülkiyeti tesis edilerek bağımsız bölümlerin paydaşlara tahsisi suretiyle de aynen taksim gerçekleştirilebilir. Yargıtay yerleşik içtihatlarında, şartları varsa kat mülkiyeti kurulmasının satışa tercih edilmesi gerektiğini ifade etmektedir. Hukuki engellerin bulunmadığı durumlarda aynen taksim usulü öncelikli olarak uygulanmaktadır.
Satış Suretiyle İzale-i Şuyu
Aynen taksimin fiilen veya hukuken mümkün olmadığı durumlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Bu yöntemde mahkeme konusu mal, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre icra memurluğu veya satış memurluğu aracılığıyla açık artırma yoluyla satılır. Elde edilen nakdi bedel, tüm paydaşlar arasında tapudaki payları oranında paylaştırılmaktadır.
Satış işlemi halka açık artırma suretiyle gerçekleştirilmektedir. Ancak tüm paydaşların oy birliği ile rıza göstermesi halinde ihalenin sadece paydaşlar arasında yapılması mümkündür. Satış kararı kesinleştikten sonra infaz aşamasına geçilerek mahkemece atanan icra veya satış memurluğu bünyesinde kıymet takdiri yapılması esastır.
Açık artırma neticesinde ihale bedelinin tahsili ile birlikte taşınmaz üzerindeki tüm haklar ve ortaklık hukuken sona erer. Taşınmazın mülkiyeti ihale alıcısına tescil edilirken, ihale bedeli üzerindeki paylar hak sahiplerine dağıtılır. Böylece mülkiyet üzerindeki çoklu hukuki yapı ve paydaşlar arasındaki uyuşmazlık çözüme kavuşturulur.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Kime Karşı Açılabilir?
Ortaklığın giderilmesi davasında husumetin kime yöneltileceği hususu, davanın usul hukuku prensiplerine uygun yürütülebilmesi adına kritik bir unsurdur. Mülkiyet ortaklığının giderilmesi, tüm maliklerin hukuki durumunu doğrudan etkileyen bir netice doğurmaktadır.
Davanın davalı tarafını oluşturan kişiler aşağıda sırasıyla maddelenmiştir:
-
Dava açan paydaş dışındaki tüm diğer paydaşlar ve hissedarlar,
-
Paydaşlardan birinin vefat etmiş olması halinde veraset ilamında adı geçen tüm kanuni ve atanmış mirasçılar,
-
Paydaşın kısıtlanması veya vesayet altına alınması durumunda vasi atanmış hukuki temsilciler (husumet kısıtlıya yöneltilip vasi davaya dahil edilir),
-
Alacaklının yetki belgesi alması halinde, borçlu paydaşa ek olarak diğer tüm paydaşlar.
Davada taraf teşkilinin sağlanması kamu düzenine ilişkin olup mahkemece re'sen gözetilmektedir. Paydaşlardan birinin bile davaya dahil edilmemesi durumunda davanın esasına girilerek karar verilmesi hukuken mümkün değildir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılamayacak Haller
Mülkiyet hakkı kural olarak paylaştırma istemini kapsasa da mevzuat ve hukuki nitelik gereği bazı durumlarda ortaklığın giderilmesi davasının açılması engellenmiştir. Kanun koyucu, kamu yararı veya özel hukuki ilişkilerin devamlılığı sebebiyle taksim yasağı öngörmüştür.
Ortaklığın giderilmesinin talep edilemeyeceği başlıca hukuki durumlar aşağıda liste halinde sunulmuştur:
-
Paydaşlar arasında yapılan ve süresi devam eden idame-i şuyu (paylaşmama) sözleşmesinin bulunması,
-
Dava konusu malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması (vakıf malları veya ortak tesisler gibi),
-
Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerde ve ortak yerlerde müstakil olarak paylaşım istenmesi,
-
Dava açılmasının dürüstlük kuralına aykırılık teşkil ettiği ve uygunsuz zamanlarda açıldığı haller.
Söz konusu engel durumların mevcudiyeti halinde davanın esası incelemeye alınmaksızın reddi gerekmektedir. Hak iddia eden tarafların bu kısıtlamaları gözeterek hukuki süreç başlatması dava ekonomisi ilkesine uygunluk sağlar.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmiştir. Taşınmazın değerine bakılmaksızın tüm izale-i şuyu davaları bu mahkemelerin görev alanına girmektedir. Görev kuralı kamu düzeninden olup, yargılamanın her aşamasında mahkemece kendiliğinden dikkate alınır.
Yetkili mahkeme bakımından ise taşınır ve taşınmaz mallar arasında farklılık mevcuttur. Taşınmaz mallarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesin nitelik taşır. Birden fazla taşınmazın dava konusu edilmesi halinde taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde dava açılması hukuken mümkündür. Taşınır mallarda ise genel yetki kuralı gereği davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Red Sebepleri
Ortaklığın giderilmesi davası, dava şartlarının eksikliği veya usule ilişkin aykırılıklar nedeniyle reddedilebilir. Mahkeme, esasa geçmeden önce şekli ve hukuki gerekliliklerin sağlanıp sağlanmadığını titizlikle denetler.
Redde sebep olan durumlar şu maddeler halinde sıralanabilir:
-
Zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmaması veya dava şartı arabuluculuk tutanağının dava dilekçesine eklenmemesi,
-
Taraf teşkilinin verilen kesin süreye rağmen sağlanamaması ve mirasçıların davaya dahil edilmemesi,
-
Sözleşmesel paylaşma yasağı süresinin henüz dolmamış olması,
-
Paydaş olunmadığı halde dava açılması sebebiyle aktif dava ehliyetinin bulunmaması.
Belirtilen hususların varlığı halinde hakim, davanın usulden reddine karar vermektedir. Usuli eksikliklerin giderilmesi sonrasında veya hukuki engellerin kalkmasıyla birlikte yeniden dava açılması mümkündür.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Açma Süreci ve Arabuluculuk Zorunluluğu
Ortaklığın giderilmesi davasının açılabilmesi için öncelikle dava şartı olarak kabul edilen arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekmektedir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca, gayrimenkul hukukundan doğan ve ortaklığın giderilmesini hedefleyen uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru yapılması zorunlu hale getirilmiştir. Arabuluculuk faaliyeti tüketilmeden direkt mahkemeye başvurulması durumunda dava usulden reddedilir.
Arabuluculuk aşamasında tüm paydaşlar veya yetkili temsilcileri arabulucu nezaretinde bir araya gelerek paylaşım usulü üzerinde müzakere yürütürler. Tarafların malın taksimi veya satışı konusunda tam bir uzlaşıya varmaları halinde düzenlenen arabuluculuk anlaşma belgesi, mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınarak ilam niteliğinde belgeye dönüştürülür. Bu belge ile doğrudan tapu tescil işlemleri tamamlanabilir.
Görüşmeler sonucunda tarafların anlaşamaması veya toplantıya katılmamaları neticesinde anlaşmazlık tutanağı düzenlenir. Dava açma hakkına sahip paydaş, bu son tutanağı dava dilekçesine ekleyerek görevli Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açar. Dilekçeler aşamasının tamamlanmasını müteakip mahkeme ön inceleme duruşmasını gerçekleştirir.
Mahkeme, taşınmazın yerinde incelenmesi amacıyla fenni ve hukuki uzmanlardan oluşan bir bilirkişi heyeti atayarak keşif yapılmasına karar verir. Keşif ve bilirkişi raporu sonucunda taşınmazın durumu tespit edilerek aynen taksim veya satış kararı oluşturulur. Kararın kesinleşmesiyle birlikte satış veya tescil işlemleri icra organlarınca ikmal edilir.
Miras Yoluyla Edinilen Mallarda Ortaklığın Giderilmesi Süreci
Mirasçılara intikal eden mal varlığı unsurları, terekenin paylaşımına kadar elbirliği mülkiyetine tabidir. Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların belirli pay oranları bulunmamakta, malın tamamı üzerinde birlikte tasarruf hakkı mevcuttur. Bu durum, terekedeki malların kullanımı ve yönetimi konusunda mirasçılar arasında uyuşmazlıklara zemin hazırlamaktadır.
Miras yoluyla kalan taşınır veya taşınmaz mallar üzerinde ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için veraset ilamının (mirasçılık belgesinin) alınmış olması şarttır. Dava sürecinde tüm mirasçıların taraf olarak gösterilmesi emredici usul kuralıdır. Mirasçılardan birinin talebi üzerine elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi veya doğrudan izale-i şuyu kararı verilmesi talep edilebilir.
Mahkemece satılmasına karar verilen tereke mallarının ihaleyle satılması neticesinde elde edilen gelir, mirasçılık belgesindeki paylar oranında mirasçılara dağıtılır. Aynen taksim imkanı bulunması halinde ise mirasçılara müstakil parçalar tahsis edilerek miras ortaklığı tamamen tasfiye edilmiş olmaktadır.
İzale-i Şuyu Davasında Muhdesatın Aidiyeti
Muhdesat, bir arsa veya arazi üzerinde bulunan bina, yapı, tesis ya da dikili ağaç gibi bütünleyici parçaları ifade eder. Ortaklığın giderilmesi davalarında sıklıkla karşılaşılan husus, arsa üzerindeki bu muhdesatların arsa sahiplerinden biri tarafından meydana getirildiği iddiasıdır. Muhdesat iddiası, taşınmazın değer takdirini ve bedel dağılımını doğrudan etkilemektedir.
Tüm paydaşların muhdesatın bir paydaşa ait olduğunu kabul etmesi halinde, mahkemece bu durum dikkate alınarak oranlama yapılır. Satış suretiyle paylaşımda, zemin değeri ile üzerindeki yapının değeri ayrı ayrı tespit edilerek oran kurulur. Elde edilen satış bedeli bu oran çerçevesinde hak sahiplerine paylaştırılır.
Paydaşlar arasında muhdesatın kime ait olduğu hususunda uyuşmazlık bulunması durumunda, bu iddiayı ileri süren tarafa Asliye Hukuk Mahkemesinde "muhdesatın tespiti davası" açması için süre verilir. Bu dava, görülmekte olan izale-i şuyu davası için bekletici mesele yapılır. Muhdesat davasının neticelenmesiyle birlikte nihai izale-i şuyu kararı tesis edilir.
Eskişehir Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Süreci
Eskişehir il sınırları içerisinde bulunan taşınmazlara ilişkin ortaklığın giderilmesi davalarında yetkili yargı mercii Eskişehir Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yargılama süreci genel usul hükümlerine tabi olup, dilekçelerin tebliği, keşif yapılması, bilirkişi raporlarının alınması ve ihalenin icrası adımlarını kapsar. Mahkemenin iş yükü ve taraf sayısı, davanın sonuçlanma süresinde belirleyici olmaktadır.
İlgili ilde yürütülen izale-i şuyu yargılamalarında, yerel imar planları, belediye encümen kararları ve tapu kayıtlarının incelenmesi adli süreçlerin temelini oluşturur. Hak sahiplerinin taraf teşkili safhasında adres tespitlerinin doğru yapılması usul ekonomisi bakımından önem arz eder. Gayrimenkul üzerindeki kısıtlamaların kaldırılması ve mülkiyetin tasfiyesi yerel mahkeme kararıyla sağlanır. Bölgedeki gayrimenkul hukukuna dayalı taşınmaz uyuşmazlıkları ve ortaklığın giderilmesi davaları süreçleriyle Eskişehir Avukat Buse Yolcu da ilgilenmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Eskişehir’de Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Ortaklığın giderilmesi davalarının süresi, taraf sayısına, tebligatların tamamlanma hızına, bilirkişi raporlarına yapılan itirazlara ve arabuluculuk sürecine göre değişiklik gösterir. Taraf teşkilinin hızlı sağlandığı davalarda süreç daha kısa sürede tamamlanırken, taraf sayısının fazla olduğu ve muhdesat iddialarının bulunduğu davalarda süreç uzayabilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Hissedarlar Arasında Satış Mümkün mü?
İzale-i şuyu davalarında satış kararı verildiğinde kural olarak ihale herkese açık şekilde yapılır. Ancak tüm hissedarların ve paydaşların mahkemeye sunacakları oy birliği kararı ile satışın sadece hissedarlar arasında yapılması hukuken mümkündür.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Olmazsa Ne Olur?
Mahkemece verilen satış kararı sonrasında, satış memurluğu nezdinde açılan ihalede alıcı çıkmaması durumunda ikinci ihale düzenlenir. İkinci ihalede de satışın gerçekleşmemesi halinde satış dosyası düşer ve ortaklık durumu tapuda aynen devam eder. Hak sahipleri şartlar oluştuğunda yeniden satış talebinde bulunabilirler.
Hissedarlardan Biri Mülkü Satmak İstemezse Ne Olur?
Ortaklığın giderilmesi davası, tek bir paydaşın talebiyle dahi açılabilen yenilik doğurucu bir davadır. Diğer hissedarların rıza göstermemesi veya satışı onaylamaması davanın açılmasına ve mahkemece satış ya da taksim kararı verilmesine engel teşkil etmez.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Hissedarların Ön Alım Hakkı Var mı?
Cebri icra ve mahkeme kanalıyla yapılan satışlarda Türk Medeni Kanunu anlamında yasal ön alım (şufa) hakkı kullanılamaz. Paydaşlar, diğer alıcılar gibi açık artırma ihalesine katılarak teklif vermek suretiyle taşınmazı satın alma imkanına sahiptir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Masrafları Kim Öder?
Dava açılırken gerekli harç ve gider avansı davacı tarafından yatırılır. Ancak dava sonunda yapılan tüm yargılama giderleri, vekalet ücreti ve satış masrafları, tüm paydaşlara tapudaki payları oranında yükletilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesat İddiası Nasıl Tespit Edilir?
Muhdesat iddiası, tarafların kabulü veya açılacak müstakil bir tespiti davası ile karara bağlanır. Teknik bilirkişiler marifetiyle yapılan keşifte yapının veya ağaçların yaşı, değeri ve arsa üzerindeki oranı hesaplanarak satış bedelinden dağıtılacak paylar belirlenir.
Kaynakça
-
Türk Medeni Kanunu (4721 Sayılı Kanun, m. 698-700)
-
Hukuk Muhakemeleri Kanunu (6100 Sayılı Kanun)
-
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (6325 Sayılı Kanun, m. 18/B)
-
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 14. Hukuk Dairesi Emsal Kararları
